Mit dem HAHN Pluswertfonds 185 präsentieren die Spezialisten für Handelsimmobilien eine Beteiligung im Lebensmitteleinzelhandel, die in dieser Konstellation selten am Markt für Privatanleger zu finden ist. Ein Fachmarktzentrum in der Metropolregion Mannheim, eine geplante Ausschüttung von 4,75 % p. a. aus den Mieterträgen und ein Ankermieter, der sich weit über Normalmaß committed: “EDEKA” unterschreibt nicht nur bis 2040, sondern legt selbst über 3 Millionen Euro als Co-Investor auf den Tisch.
Wir betrachten die Struktur dieses geschlossenen Publikums-AIF, die steuerliche Einordnung (Vermietungseinkünfte; Übertragungswert), konditionelle Details, die strategische Rolle von EDEKA als Ankermieter – und warum dieser sich mit eigenem Kapital beteiligt.
Eckdaten des Fachmarktzentrums Mannheim (Investitionsobjekt)
Der nicht-risikogemischte AIF investiert in ein etabliertes Nahversorgungszentrum in Mannheim-Wohlgelegen. Der Standort profitiert von der Kaufkraft der Rhein-Neckar-Region und einer hohen Einzelhandelszentralität (Index 139).
- Objekt: Voll vermietetes Fachmarktzentrum mit BREEAM-Zertifizierung „Sehr Gut“.
- Einkaufsfaktor (Objekt): 16,05-fache der Jahresnettokaltmiete
- kalkulierter Verkaufsfaktor (Objekt): 15,50-fache der Jahresnettokaltmiete
- Ankermieter: EDEKA Südwest Stiftung & Co. KG mit einem Scheck-In Center (MARKTKAUF) als frequenzstarker Ankermieter auf ca. 8.400 m² Mietfläche.
- Mietvertragslaufzeit: Langfristig bis 31.08.2040 (plus 3 x 5 Jahre Verlängerungsoption).
- Diversifikation: Insgesamt 15 Mieter, wobei rund 79 % der Flächen an Anbieter von Gütern des täglichen Bedarfs “FMCG” (Fast Moving Consumer Goods -sprich, Konsumgüter des täglichen Bedarfs, sogenannte Schnelldreher im Handel) vermietet sind (u. a. EDEKA, ALDI SÜD, dm, Deichmann).
Der „Elefant im Raum“: EDEKA als Co-Investor
Das Alleinstellungsmerkmal dieses Fonds ist die Beteiligung der Regionalgesellschaft „EDEKA Südwest Stiftung & Co. KG“ mit über 10 % am Eigenkapital des Fonds (entspricht über 3 Mio. Euro). Doch warum tut ein Handelskonzern das?
Die Bonität und Strategie des „gelben Riesen“
EDEKA gilt als einer der bonitätsstärksten Mieter im deutschen Einzelhandel. Im harten Wettbewerb gegen die Discounter setzt EDEKA zunehmend auf das „Erlebnis-Einkaufen“ in hochwertigen Immobilien.
Standortsicherung durch Eigentum.
Die Strategie ist klar: Indem EDEKA sich am Fonds beteiligt, sichert sich der Konzern langfristigen Zugriff auf eine strategisch wichtige Immobilie. Vertragspartner ist auch hier die bonitätsstarke „EDEKA Südwest Stiftung & Co. KG“. Der Markt selbst wird operativ als vielfach ausgezeichnetes „Scheck-In Center MARKTKAUF“ geführt.
Das „Zünglein an der Waage“
Für Anleger eine interessante Konstellation: Ein Konzern, der über 3 Millionen Euro Eigenkapital in das Objekt investiert hat, was er zugleich anmietet, ist dem Standort überdurchschnittlich verbunden. EDEKA bindet sich hier nicht nur mietvertraglich bis 2040, sondern auch unternehmerisch als Miteigentümer des Alternativen Investmentfonds (AIF).
Resümee und Verfügbarkeit
Der HAHN Pluswertfonds 185 bietet Zugang zu einem institutionellen Setup mit Inflationsschutz (Indexierung der Mietverträge, z.B. bei EDEKA ab 10 % Indexänderung). Die Kombination aus sehr langer Mietvertragslaufzeit, quartalsweisen Ausschüttungen und der Interessenparallelität mit EDEKA macht das Angebot zu einem beachtenswerten Investment im Bereich Nahversorgung.
Da das Fondsvolumen begrenzt ist, empfiehlt sich eine zeitnahe Prüfung.
Überblick: Ertrag und Konditionen, steuerliche Aspekte, Agio-Kosten
Wirtschaftliche Eckdaten aus den Prospekt- und Angebotsunterlagen des AIF:
- Ausschüttung (Prognose): 4,75 % p. a., erstmals zeitanteilig für Q2 2026; die Auszahlung sind quartalsweise geplant.
- Fondslaufzeit (Prognose): Die Veräußerung des Fondsobjektes mit anschließender Auflösung der Fondsgesellschaft ist für Ende 2040 geplant.
- Gesamtrückfluss (Prognose): Rund 177,8 % vor Steuern (beinhaltet alle Ausschüttungen inkl. Kapitalrückführung).
- Inflationsschutz: Die Mietverträge, insbesondere mit EDEKA, sind indexiert (Anpassung z. B. ab 10 % Indexänderung). Auf diese Weise wird vereinbart, dass z. B. bei steigender Inflation, auch die Mieten angepasst werden. Indexierte Mietverträge sind eine Komponente, mit der bereits bei Mietvertragsabschluss eine Wertsicherung des Immobilienvermögens und der mit ihm zu erzielenden Mieteinnahmen gegen Inflation vereinbart wird.
- Steuerliche Behandlung: Anleger erzielen prospektgemäß Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Mitteilung steuerlich relevanter Ergebnisse erfolgt innerhalb Deutschlands “von Amtswegen” über das Betriebsstättenfinanzamt der Fondsgesellschaft zum jeweiligen Wohnsitzfinanzamt der Anleger.
- Erben und Schenken: Den steuerlichen Übertragungswert prognostiziert HAHN für das Jahr 2026 mit lediglich 42 Prozent, so dass Freibeträge bei der Vermögensübertagung optimaler genutzt werden können.
- Mindestbeteiligung: Der Einstieg ist – wie bei nicht-risikogemischten Publikums-AIFs (Alternativer Investmentfonds) üblich – ab 20.000 Euro möglich; zzgl. Agio (Das Agio fällt z. B. im Falle einer einbezogenen Beratungsleistung einmalig als Teil der Berater-Vergütung an).
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