Das Ziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist in weite Ferne gerückt
Die Schaffung neun Wohnraums war über eine Dekade von beinahe 10 Jahren eine Goldgrube für Projektentwickler und Investoren. Nach einer beispiellosen und langanhaltenden Preisrallye am deutschen Immobilienmarkt, befeuert durch eine lange Nullzinsphase, führte erst die Zinswende 2022 zu einem abrupten Einbruch der für Projektentwickler essenziellen Immobilien-Transaktionen und die Preise fielen sechs Quartale in Folge. Mit drastischen Folgen für den Wohnungsmarkt.
Neubau (Projekte) wurden zum Epizentrum der Krise. Nach einer Welle von Insolvenzen befindet sich der Projektentwicklungsbereich seit 2023 in einer tiefen strukturellen Krise. Die Entwicklung neuen Wohnraums ist nahezu zum Erliegen gekommen, während die Mieten in deutschen Metropolen explodieren.
Seit Ende 2024 kann eine Bodenbildung bei Preisen für Wohnimmobilien beobachtet werden, ohne jedoch einen direkten Anstieg der Neubauaktivitäten zur Folge zu haben. Die Gründe sind vielfältig: Konstant gestiegene Material-, Lohn- und Finanzierungskosten bei gleichzeitig fehlender Finanzierungsbereitschaft der Banken stehen einem andauernden Liquiditätsengpass der Projektentwickler gegenüber. Ihr Kapital ist in unrentabel gewordenen Projekten gebunden und eine Aussicht auf Besserung ist aktuell nicht in Sicht.
Während eine Vielzahl begonnener Neubauprojekte mangels Liquidität nicht mehr oder noch nicht fertiggestellt wurden, sind viele geplante Neubauvorhaben wirtschaftlich gänzlich unrentabel geworden
Es handelt sich hierbei nicht nur um eine zyklische Delle
Es handelt sich um einen strukturellen Bruch des Geschäftsmodells „Bauen zum Verkaufen“, der die Branche seit dem Ende der Nullzins-Ära in eine tiefe Krise stürzte und zu zahlreichen Insolvenzen führte.
Eine Entwicklung die noch nicht abgeschlossen ist. Auch heute macht die Kombination aus extrem hohen Baukosten, teurer Finanzierung und unsicheren Verkaufspreisen die Kalkulation für Projektentwickler zum Glücksspiel. Das Risiko, auf den Kosten sitzen zu bleiben, ist enorm. Hier sollten nur absolute Profis mit exzellentem Marktzugang agieren.
FAZIT Projektentwicklung "Wohnen"
Wer bei Projektentwicklungen als Investor auftritt, tut dies in der Regel aktuell nur über einen direkten Bezug zu handelnden Personen, tiefen Einblicken in die Bilanzen der Entwickler -insbesondere in Hinblick auf die Entwicklung seit 2023 und einen ausgereiften Wagniskapital-Bewusstsein.
Der Büroimmobilienmarkt
Zum Abschluss unserer Projektentwicklungs-Betrachtung werfen wir noch einen Blick auf den Büro-Immobilienmarkt. Kein Segment wurde von den strukturellen Veränderungen der letzten Jahre so stark getroffen.
Der Trend zu Remote-Arbeit und die strengen ESG-Anforderungen haben hier zu einer tiefen Spaltung geführt. Der Markt für sekundäre Büroimmobilien (außerhalb der Metropolen) sieht sich durch die Effekte von Remote-Arbeit und ESG-Anforderungen einem permanenten Nachfragerückgang ausgesetzt ist. Nur top-sanierte ESG-konforme Objekte in absoluten Premium-Lagen können sich dem Abwärtstrend entziehen. Auch hier ist die Preisfindung zwischen Verkäufern und Käufern von Bestandsobjekten noch in vollem Gange. Für den Rest des Marktes sowie die Entwicklung neuer Projekte scheint das Risiko eines weiteren Wertverfalls unkalkulierbar.
Investitionen in Büroimmobilien (Neubau und Bestand) sind aktuell nur etwas für ausgewiesene Profis mit Mut zur Wette auf die Zukunft der Arbeit.
Ihre FIN-Redaktion
Tipp: Lesen Sie auch unsere “Marktbetrachtung Wohnimmobilien”