Bestandsimmobilien (Wohnen) - Die vielleicht größte Chance
Wohnimmobilien haben ihre Position als stabilster und begehrtester Sektor am deutschen Markt eindrucksvoll bestätigt. Äußerst stabile Cashflows aus einer breit gestreuten Mieterklientel, haben bei langfristig orientierten Immobilieninvestoren den Schmerz gesunkener Immobilienbewertungen in ihren Vermögensportfolien gelindert.
Der durch die Insolvenzwelle bei Projektentwicklern und den Stopp von Neubauprojekten verursachte Einbruch des Angebots an neuem Wohnraum trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage, womit der Weg für eine Trendumkehr bereitet ist.
Eine fundamentale Diskrepanz zwischen sinkendem Angebot und stabiler Nachfrage verursacht nicht nur einen kalkulierbaren Aufwärtsdruck auf die Mieten, sondern bereitet auch den Boden für steigende Objektbewertungen. Die heutige Krise im Neubausektor legt somit das Fundament für überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen in den kommenden Jahren.
Speziell für unsanierte Altbauten und Gebäude aus den 70er- bis 90er-Jahren sind die Preise deutlich gefallen
Eine außergewöhnliche Chance für Investoren, die die Kosten einer energetischen Sanierung kalkulieren und stemmen können, ergibt sich aus der Opportunität, ein Objekt mit "braunem Rabatt" zu erwerben und durch gezielte Modernisierung in ein "grünes" Premium-Asset mit hohem Cashflow zu verwandeln.
Der Markt für „Value Add-Objekte" – Immobilien mit Entwicklungs- oder Leerstandspotenzial – ist weiterhin von Portfoliobereinigungen und einer geringeren Nachfrage geprägt. Die Preisfindung hat sich jedoch auch hier stabilisiert und damit den Grundstein für eine zukünftige Erholung legt.
Energetische Modernisierung und Umwidmung als zentrale Chance für Value-Add-Strategien
Für erfahrene Akteure entwickeln sich außergewöhnliche Opportunitäten in Value-Add-Strategien, die auf die energetische Sanierung von z. B. Wohnbeständen oder aber auch die Umwidmung von anderen Nutzungsarten hin zu Wohnraum abzielen.
Hier können Investoren von den signifikanten Preisabschlägen für unsanierte Objekte oder Immobilien mit Leerständen bzw. Ausbaupotential profitieren und durch gezielte Umwidmungen und Modernisierungsmaßnahmen erhebliche Wertsteigerungen realisieren. Der Prozess umfasst drei Schritte:
- Akquisition: Ankauf einer energetisch schlechten Immobilie („Brown Asset“) zu einem signifikant reduzierten Preis, der den „Brown Discount“ widerspiegelt.
- Sanierung: Durchführung einer gezielten und kosteneffizienten energetischen Modernisierung, um die Immobilie auf einen hohen Effizienzstandard (z.B. Klasse D oder besser) zu heben. Hierbei können staatliche Förderprogramme die Investitionskosten reduzieren.
- Neupositionierung: Nach Abschluss der Sanierung wird die Immobilie als „Green Asset“ am Markt neu positioniert. Dies ermöglicht die Realisierung höherer Mieteinnahmen (aufgrund niedrigerer Nebenkosten für die Mieter und höherer Wohnqualität) und einen Verkauf mit einem deutlichen Wertaufschlag, der den „Green Premium“ realisiert.
Über alle Segmente hinweg hat sich ein Faktor als zentrales, wertbestimmendes Merkmal etabliert: der energetische Zustand einer Immobilie
Der durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die übergeordnete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) erzeugte Sanierungsdruck ist inzwischen keine abstrakte politische Forderung mehr, sondern eine harte ökonomische Realität, die die Bewertungsmodelle und Anlagestrategien fundamental verändert.
Über Jahrzehnte galt der Grundsatz „Lage, Lage, Lage“ als oberste Maxime. Heute muss dieser ergänzt werden. Eine erstklassige Lage kann die Wertminderung durch eine schlechte Energiebilanz nicht mehr vollständig kompensieren. Die Energieeffizienzklasse ist zu einem gleichrangigen Bewertungsfaktor neben der Lage und der baulichen Qualität aufgestiegen.
Für über 90 % der von CBRE (2025) befragten Investoren spielen ESG-Faktoren eine wichtige Rolle bei Investitionsentscheidungen, und die meisten haben bereits Kapital für energetische Modernisierungen reserviert.
Core und Core-Plus Objekte im aktuellen Nachfrage-Fokus
Während das Transaktionsvolumen im "ValueAdd-Segment" noch stark verhalten ist, hat der Umschlag im Premiumsegment (Risikoklassen „Core“ und „Core-plus“) bereits stark zugenommen. Auch bei Wohnimmobilien konzentriert sich das Kapital laut CBRE (Umfrage 2025) aktuell nahezu ausschließlich auf qualitativ hochwertige, voll vermietete Immobilien in erstklassigen Lagen mit bonitätsstarken Mietern.
Geografisch bleibt Berlin der Hauptanziehungspunkt für institutionelles Kapital, gefolgt von den anderen deutschen Metropolen wie München, Frankfurt und Hamburg.
Denkmalobjekte (Wohnen) - eine Nische für Spezialisten
Denkmalimmobilien bieten insbesondere für Investoren mit hoher Steuerlast eine Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und gleichzeitig ihre Steuerbelastung signifikant zu reduzieren.
Durch die Knappheit der Objekte und die spezifische Nachfrage konnten sie sich weitgehend von den breiten Marktzyklen abkoppeln und sorgten für eine hohe Wertbeständigkeit. Anleger, die hier investieren wissen, die Sanierungskosten sind hoch, werden aber durch die Denkmal-AfA steuerlich massiv gefördert. In guten Lagen lassen sich einzigartige Wohnungen schaffen, die eine zahlungskräftige Klientel anziehen und hohe Mieten rechtfertigen.
Der entscheidende Renditetreiber ist hier nicht allein der operative Cashflow, sondern die erhebliche Steigerung der Nachsteuerrendite durch steuerliche Anreize. Investoren profitieren von der sogenannten „Denkmal-AfA“ (Abschreibung für Abnutzung) gemäß §§ 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG), die eine beschleunigte Abschreibung der Sanierungskosten ermöglicht.
Die steuergetriebene Nachfrage, gepaart mit dem begrenzten Angebot, hat die Stabilität des Segments signifikant begründet.
Ihre FIN-Redaktion