Johannes Palla hat es verstanden, die Lehren aus der Finanzkrise 2008 in ein Geschäftsmodell zu übersetzen, das Komplexität reduziert und Stabilität priorisiert. Heute verwaltet die Habona Gruppe etwa 1,2 Milliarden Euro, verteilt auf mehr als 200 Objekte. Durch die vertikale Integration aller Prozesse – von der Beratung über die Projektentwicklung bis zum Asset Management – bietet Habona eine Transparenz, die im aktuellen Marktumfeld ein zentraler Faktor für Investoren geworden ist. Dank klarer Zielvorstellungen hat Johannes Palla das Unternehmen zum Spezialisten für Immobilien der Grund- und Nahversorgung entwickelt und bietet Anlegern Transparenz und Planbarkeit in einem anspruchsvollen Marktumfeld.
Finance Impulse hat den Unternehmensgründer, Johannes Palla, für ein Interview gewinnen können, das wir Ihnen heute sehr gern präsentieren.
Ursprung und Gründungsgedanke: Die Schule der Krise
FIN-Redaktion: Herr Palla, wenn man Ihren Lebenslauf betrachtet, fallen Namen wie Eurohypo und Lehman Brothers ins Auge. Sie begannen Ihre Karriere in einer Zeit, in der die Finanzwelt ihre bisher größte Erschütterung erlebte. Welchen Anteil haben diese Erfahrungen an der Gründungsidee der Habona Invest?
Johannes Palla: Die Zeit bei Lehman Brothers in London und Frankfurt war in der Tat eine prägende Schule. Ich habe dort aus nächster Nähe gesehen, wie hochkomplexe, abstrakte Finanzkonstrukte in sich zusammenbrechen können, wenn die Verbindung zum realen Gegenwert verloren geht. Als wir Habona 2009 gründeten, war das fast eine Art Antithese zu dieser Komplexität. Wir wollten zurück zum "Echten", zum Greifbaren. Die Idee war simpel, aber radikal: Wir investieren in Dinge, die man nicht wegrationalisieren oder komplett digitalisieren kann. Gegessen wird immer – das war unser Mantra für den ersten Nahversorgungsfonds. Wir haben uns damals bewusst gegen glitzernde Büroimmobilien in A-Lagen entschieden und stattdessen den Rewe-Markt im Speckgürtel oder den Discounter in der Provinz gesucht. Viele Kollegen haben uns damals belächelt und Nahversorgung als "langweilig" abgetan. Aber genau diese Langeweile stand für robuste, gut erklärbare Ertragsprofile. Mein Hintergrund in der Immobilienfinanzierung bei der Eurohypo half mir zudem, die Risiken auf der Passivseite von Anfang an sehr konservativ zu steuern, was uns in den späteren Jahren enorme Stabilität verlieh.
Nahversorgung: Geschichten aus dem Nähkästchen
FIN-Redaktion: Habona hat mittlerweile neun Nahversorgungs-AIFs aufgelegt. In dieser Zeit hat sich der Einzelhandel massiv gewandelt. Können Sie uns eine Geschichte erzählen, die illustriert, warum dieses Segment so resilient ist?
Johannes Palla: Da gibt es viele Momente. Ein besonders einprägsames Erlebnis hatte ich am Anfang des ersten Corona-Lockdowns. Während die Innenstädte wie ausgestorben waren, pulsierte in unseren Nahversorgungszentren das Leben. Der Marktleiter eines unserer Objekte erzählte mir von Kunden, die früher nur für den schnellen Einkauf kamen und nun dankbar waren für einen Moment der Begegnung mit anderen - der Supermarkt als soziale Institution sozusagen. Heute wissen wir, wie wichtig die Nahversorgungsinfrastruktur für die Qualität und Stabilität von Stadtteilen und Quartieren ist.
Die Erweiterung: Warum Kitas und warum Italien?
FIN-Redaktion: Später kamen Kindertagesstätten und Ferienimmobilien hinzu. Das wirkt auf den ersten Blick wie ein bunter Mix. Wie passt das unter das Dach der "Grundbedürfnisse"?
Johannes Palla: Es ist ein organisches Wachstum aus derselben Philosophie heraus. Eine gute und verlässliche Kinderbetreuung ist die Voraussetzung für die Vereinbarkeit von Familie und Beruf. Der Betreuungsbedarf steigt sowohl durch Zuwanderung als auch durch die wachsende Frauenerwerbsquote. Bund und Länder haben dies erkannt und die Rechtsansprüche ausgebaut. Wir sahen 2013, dass der Nachfrageüberhang nach Betreuungsplätzen von den Städten und Gemeinden allein nicht bedient werden kann und stattdessen privates Kapital erforderlich ist. So entstand die Idee, eines der ersten professionellen Investmentvehikel für private Anleger zu entwickeln. Die "Geschichte aus dem Nähkästchen" hier: Bei unserem ersten Kita-Projekt in Köln mussten wir erst einmal die kommunalen Entscheidungsträger davon überzeugen, dass ein privater Investor kein "Heuschrecken-Kapitalist" ist, sondern ein Partner für die langfristige Daseinsvorsorge. Als die Stadt Köln dann die Miete für den freien Träger über staatliche Pauschalen absicherte, hatten wir ein tragfähiges, gut verständliches Konzept: Sozialer Impact gepaart mit verlässlichen Rahmenbedingungen.
Die Ferienimmobilien unter der Marke Pareus entsprangen einer Gelegenheit, die ich intuitiv genutzt habe. Als geborener Südtiroler und eng mit der Lebensmittelszene Italiens verbunden, traf ich den Eigentümer einer großartigen regionalen Kette, der mir im Ferienort Caorle von den Potenzialen einer seiner Liegenschaften erzählte, die weit über den Betrieb eines Supermarktes hinausgingen. Nach unserem Verständnis zählt auch Erholung zu einem schwer substituierbaren Grundbedürfnis. Und auf diesem letzten seeseitigen Grundstück boten sich Hotel oder Ferienwohnungen an. Allerdings hatten wir uns auch hier nicht allein auf unser Näschen verlassen. Ebenso wie bei der Gründung 2009 haben wir auf Grundlage umfangreicher Marktforschung Chancen und Risiken von unabhängiger Seite überprüfen lassen. Mit dem Ergebnis "Home-away-from-home" haben wir dann unser heutiges Konzept realisiert – und erweitern es aktuell noch einmal.
Anlegerfokus und Überschneidungen: Wer investiert bei Habona?
FIN-Redaktion: Lassen Sie uns zum Abschluss über die Menschen sprechen, die Ihnen ihr Kapital anvertrauen. Wer investiert in einen Nahversorgungsfonds, wer in eine Kita und wer kauft eine Villa in Caorle? Wo sehen Sie die größten Gemeinsamkeiten?
Johannes Palla: Das ist eine spannende Entwicklung. In der Praxis haben wir drei primäre Anlegergruppen:
- Der Sicherheitsorientierte: Das ist der klassische Zeichner unserer Nahversorgungs-AIFs. Diese Anleger suchen oft eine Sachwert-Alternative in Ergänzung zu ihren Zinsprodukten unter dem Stichwort "regelmäßiger Cashflow". Sie schätzen die kurzen Laufzeiten unserer "Kompaktfonds"-Serie und die Tatsache, dass sie verstehen, wie ihr Geld arbeitet: durch Mieteinnahmen von Edeka, Rewe oder Lidl.
- Der Impact-Investor: In unseren Kita-AIF investierten Menschen, die eine "Anlage mit besonderem Sinn" suchen. Das sind oft Großeltern, die das Geld und über die Enkel einen persönlichen Bezug zum Thema haben, oder institutionelle Anleger wie Stiftungen, die strenge ESG-Kriterien erfüllen müssen. Ihnen ist die Rendite wichtig, aber das Gefühl, in die Zukunft der Gesellschaft zu investieren, ist oft der finale Entscheidungsgrund.
Leider haben wir seit dem ersten Kita-Fonds keine neue Gelegenheit gefunden, ein solches Publikumsangebot aufzulegen. Unsere oberste Maxime: wir starten Publikumsfonds nur, wenn uns alle wirtschaftlichen Parameter vollständig überzeugen - übrigens war das auch der Grund für unsere lange Angebotspause zwischen dem Habona Fonds 07 und dem Habona Fonds 08 dem Vorgänger des jetzigen Habona Fonds 09.
- 3. Der Lifestyle-Investor: Käufer der Pareus-Immobilien in Italien suchen den physischen Sachwert zum "Anfassen". Das sind oft gut situierte Paare oder Familien, die die Immobilie zwar hin und wieder selbst nutzen wollen, aber gleichzeitig die Rendite aus der Vermietung durch unser professionelles Management als angenehmen Hebel sehen. Angenehmer Nebeneffekt: Auch wenn sie selbst vor Ort sind, bleibt die Organisation über unser Management strukturiert – ohne zusätzlichen Aufwand für die Eigentümer. Das typische Ferienimmobilien-Thema "Ich repariere erstmal alles, wenn wir dort selbst Urlaub machen" haben unsere Kunden nicht. Wir kümmern uns einfach um alles und unsere Kunden können sofort und direkt entspannen - von zu Hause genauso wie vor Ort.
Zu guter Letzt gibt es noch die Überschneidungen: Wir sehen seit unserem ersten Fonds, wie Anleger, die mit einem Nahversorgungsfonds angefangen haben, Stammkunden werden. Sie diversifizieren anfänglich innerhalb unserer Nahversorgungs-Fondswelt und wenn es in das eigene Lebenskonzept passt, kommt das Ferienappartement in Caorle dazu. Die Schnittmenge ist das Vertrauen in unsere Auswahlkompetenz. Ein Anleger sagte mir neulich: "Ich kaufe bei Edeka ein, meine Enkel gehen in eine Ihrer Kitas und im Sommer fahre ich nach Caorle." Das ist für mich die schönste Bestätigung unserer Arbeit. Es zeigt, dass wir es geschafft haben, Investments wieder in den Lebensalltag der Menschen zu integrieren.
FIN-Redaktion: Herr Palla, vielen Dank für das Gespräch
Hier finden Sie Informationen zum aktuellen: Habona Nahversorgungsimmobilien Fonds 09
Hier finden Sie Informationen zu den Pareus-Ferienimmobilien in Caorle (folgt in Kürze)
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