Mittelstrecken-Spezialistin trifft auf langfristige Substanz-Strategie
Supermärkte, Discounter und lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren profitieren historisch betrachtet von stabilen Umsätzen des täglichen Bedarfs. Ihr Markt zeigt sich auch 2025 robust: Mit einem Transaktionsvolumen von über 4 Milliarden Euro ist die Nachfrage institutioneller und privater Investoren ungebrochen hoch.
Inflationsgeschützte Mietverträge kombiniert mit bonitätsstarken Mietern wie REWE, EDEKA oder Aldi bieten planbare Cashflows. Regulatorische Hürden für Neubauten schützen zudem den Wert bestehender Standorte (Wettbewerbsschutz). Merkmale, die sich sowohl das Dr. Peters-Angebot „Immobilienportfolio Deutschland II“ als auch Habona mit dem „Deutsche Nahversorgungsimmobilien Fonds 09“ zunutze machen.
Wir stellen die Strategien der aktuellen AIFs von Habona und Dr. Peters gegenüber.
Habona gilt als Spezialist für die „Mittelstrecke“.
Die geplante Laufzeit des aktuellen Habona Deutsche Nahversorgungsimmobilien Fonds 09 beträgt zum aktuellen Betrachtungszeitpunkt (Dezember 2025) noch rund 8 Jahre. Die Strategie zielt darauf ab, ein breites Portfolio an Nahversorgungsobjekten aufzubauen (aktuell handelt es sich noch um einen Blindpool), die Objekte zu bewirtschaften und das gebündelte Paket anschließend zügig an institutionelle Investoren zu veräußern. Während der Bewirtschaftungsphase prognostiziert Habona Anlegern laufende Einnahmen und abschließend einen Veräußerungserlös aus dem Gesamtverkauf des Portfolios.
Dr. Peters stellt mit dem Immobilienportfolio Deutschland II (IPD 2) den Klassiker für langfristige Strategien.
Der Ansatz ist klar „Buy & Hold“, kombiniert mit aktivem Management. Das Portfolio ist kein Blindpool: Mit den Standorten in Beckum und Rathenow investieren Anleger in bereits bewirtschaftete Substanz. Dass Dr. Peters hier nicht nur verwaltet, sondern Werte hebt, zeigte jüngst die vorzeitige Vertragsverlängerung mit REWE in Beckum bis potenziell ins Jahr 2050. Ziel des AIFs sind langfristig planbare Einnahmen aus der Bewirtschaftung und ein abschließender Veräußerungserlös aus dem Verkauf der Objekte nach rund 12 Jahren (aktueller Betrachtungszeitpunkt: Dezember 2025).
Steuerliche Konzepte
Dr. Peters verfolgt mit dem IPD 2 das Konzept einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft.
Die prospektierte Einkunftsart sind „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Die laufenden Ausschüttungen hat Dr. Peters anfänglich mit 4,25 % prognostiziert und inzwischen auf 4,75 % angehoben. Das entscheidende Plus für langfristig orientierte Anleger: Nach heutiger Steuergesetzgebung können die Veräußerungsgewinne aus dem Immobilienverkauf am Laufzeitende (nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist) steuerfrei vereinnahmt werden.
Zusätzlich punktet der IPD 2 bei der Erbschafts- und Schenkungsplanung:
Aufgrund spezieller Bewertungsverfahren liegt der steuerliche Wert der Beteiligung nach aktueller Prognose oft signifikant unter dem Nennwert (ca. 68 %), was die Übertragung von Vermögen an die nächste Generation steuerlich begünstigen kann.
Habona verfolgt für den Fonds 09 ein spezielles Steuerkonzept, das im Markt oft als „Nettofonds“ bezeichnet wird.
Die Struktur ist darauf ausgelegt, die Besteuerung der Immobilienerträge weitgehend auf die Fondsebene zu verlagern (Körperschaftsteuer). Für Anleger greift dadurch eine Teilfreistellung: 60 % der Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne sind von der Abgeltungsteuer befreit. Für den Anleger bedeutet das: Die prognostizierte Ausschüttung von 4,0 % p. a. ist zwar nicht komplett steuerfrei, unterliegt aber nur einer sehr geringen effektiven Steuerlast (nach Teilfreistellung). Es handelt sich also um eine steueroptimierte Auszahlung, die prospektgemäß zu einer Nachsteuerrendite von 3,6 % führen soll.
Management und Track-Record
Beide Häuser sind Schwergewichte -mit unterschiedlicher Historie. Die Dr. Peters Group aus Dortmund ist ein Urgestein der Sachwertbranche (seit 1975) und verwaltet ein riesiges Portfolio über diverse Assetklassen hinweg. Über 3 Milliarden Euro Assets under Management zählt die Gruppe im Jahr 2025. Das Management blickt dabei auf 50 Jahre Praxiserfahrungen über unterschiedlichste Wirtschafts- und Immobilien-Epochen zurück.
Habona Invest aus Frankfurt (seit 2009) ist jünger, hat sich jedoch hochspezialisiert. Das Unternehmen konzentriert sich fast ausschließlich auf Nahversorgung. Eine Ergänzung im Unternehmensspektrum stellen Kindertagesstätten dar und über das Tochterunternehmen, Pareus, Ferienimmobilien. Mit über 1,1 Milliarden Euro verwaltetem Vermögen im Segment “Nahversorgung” und einer beeindruckenden Serie von erfolgreichen Exits (Fonds 01-05) hat sich Habona einen ausgezeichneten Ruf erarbeitet.
Eckdaten der beiden Angebote im Überblick:
| Dr. Peters | Habona | |
|---|---|---|
| Gründung | 1975 | 2009 |
| Assets under Management | > 3 Mrd. EUR | > 1 Mrd. EUR |
| aktuelles Angebot | Immobilienportfolio Deutschland 2 | Deutsche Nahversorungsimmobilien Fonds 09 |
| reguliert als | AIF (risikogemischt) | AIF (risikogemischt) |
| bereits investiert | Ja | Nein (Blind Pool) |
| Ziel-Portfolio | fokussiertes Portfolio | breit gestreutes Portfolio |
| geplante Laufzeit bis | 31.12.2037 | 30.06.2033 |
| prospektierte Ausschüttung | 4,75 % p. a. | 4,00 % p. a. |
| Ausschüttungs-Rhythmus | halbjährlich | halbjährlich |
| prognostizierter Gesamtrückfluss (Midcase) | 171 % | 130 % |
| prospektierte Einkunftsart | Vermietung & Verpachtung | Kapitalvermögen |
| prognositizierte steuerliche Besonderheit | steuerlicher Übertragungswert ca. 68 Prozent | Auszahlung durch Teilfreistellung nahe Nachsteuer |
Wichtiger Hinweis: Unverbindliche Aufstellung zur Vorbeschäftigung. Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für die tatsächliche Wertentwicklung. Verbindliche Angaben sind ausschließlich den jeweiligen, vollständigen Prospektunterlagen zu entnehmen, welche auch angebotsspezifische Risikohinweise erhalten. Diese erhalten Sie kostenfrei bei Finance Impulse. Bitte beachten Sie auch unsere grundsätzlichen Risikohinweise zu Alternativen Investmentfonds im weiteren Seitenverlauf.
Fazit
Für Vermögensportfolien, die eine breite Streuung von Chancen und Risiken im Nahversorgungsbereich anstreben, sind beide Angebote einen Prüfprozess wert. Wer den langfristigen steuerfreien Exit und Vorteile bei der Vererbung sucht, findet im Dr. Peters IPD 2 ein entsprechendes Konzept. Wer hingegen mittelfristige Bindungsprognosen bevorzugt und ein laufend steueroptimiertes Produkt (durch Teilfreistellung) sucht, findet beim Habona Fonds 09 ein entsprechendes Konzept.
Gegenseitige Ergänzung beider Konzepte
Liquiditätsrückflüsse können zeitlich gestaffelt-, Management-Erfahrungen kombiniert, Chancen und Risiken der steuerlichen Konzepte, Objekt-Standorte, Veräußerungsstrategien und -Zeitpunkte breit gestreut werden.
Vollständige Unterlagen zu den genannten AIFs, inklusive der wesentlichen Anlegerinformationen und Risikohinweise, erhalten Sie kostenfrei bei Finance Impulse.
Ihre FIN-Redaktion