Der Wind hat sich gedreht
Gestiegene Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten haben die Bewertungen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt seit 2022 neu justiert. Eine aktuelle Analyse von CBRE, einem der führenden globalen Immobiliendienstleister, bestätigt für das Marktumfeld 2025 eine deutliche Spaltung: "Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt hat die Talsohle durchschritten. Wir sehen eine deutliche Zweiteilung des Marktes: Während die Nachfrage nach Core-Objekten in Spitzenlagen wieder anzieht, stehen insbesondere nicht ESG-konforme Bestandsimmobilien weiterhin unter Druck. Genau aus diesem Preisabschlag, dem 'Brown Discount', ergeben sich jetzt die attraktivsten Chancen für kapitalstarke Akteure mit aktivem Management-Ansatz, die in der Lage sind, diese Objekte durch Sanierung wertmäßig zu heben.", so Fabian Klein, Head of Investment Germany bei CBRE.
Dieser "Brown Discount" – ein Preisabschlag für nicht nachhaltige Objekte – ist der Dreh- und Angelpunkt für eine der aktivsten Anlagestrategien der aktuellen Marktphase: Value-Add. Das Prinzip ist nicht neu, gewinnt aber an enormer Bedeutung. Es geht darum, Immobilien mit solidem Fundament und erkennbarem Optimierungsbedarf gezielt aufzuwerten.
Planbare Wertentwicklung statt Spekulation
Im Kern ist die Value-Add-Strategie ein stark unternehmerisch geprägter Ansatz. Es geht um die aktive Entwicklung einer Immobilie durch Sanierungen, Flächenanpassungen, neue Nutzungskonzepte oder ein professionalisiertes Mietmanagement. „Value-Add bedeutet nicht Spekulation, sondern planbare Wertentwicklung durch aktives Management“, erklärt Alexander Klein, Geschäftsführer Vertrieb beim Asset Manager Verifort Capital. „Wir identifizieren Objekte, bei denen hohe Ertragschancen schlummern.“
Wie eine solche Strategie in der Praxis aussehen kann, zeigt ein aktueller Ankauf von Verifort Capital in Mülheim an der Ruhr. Dort wurde ein Büro- und Einzelhandelsobjekt aus dem Jahr 2001 zu einem Preis von rund 415 Euro pro Quadratmeter erworben. Zur Einordnung bedienen wir uns einer Analyse des Grundstücksmarktberichts 2025 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Mülheim an der Ruhr. Hier finden sich offizielle Daten, die über das Landesportal BORIS.NRW veröffentlicht werden. Diese zeigen, dass der Objektkaufpreis sogar noch unter dem reinen Grundstückswert liegt – ein klares Indiz für ein sogenanntes "Distressed Asset" mit erheblichem Potenzial.
Risiken und Erfolgsfaktoren
Value-Add-Strategien sind, unabhängig vom aktuellen Markt-Momentum, jedoch kein Selbstläufer. Der Erfolg hängt von entscheidenden Faktoren ab:
- Ankaufsexpertise: Die Fähigkeit, die richtigen Objekte zu identifizieren und zu günstigen Konditionen zu erwerben.
- Management-Kompetenz: Die Erfahrung, Revitalisierungs- und Umbaumaßnahmen im prognostizierten Kosten- und Zeitrahmen umzusetzen.
- Exit-Timing: Die strategische Platzierung der aufgewerteten Immobilie am Markt.
Diese Punkte sind essentiell für die Realisierbarkeit prognostizierter Mieten und Verkaufserlöse.
Fazit: Der Gewerbeimmobilienmarkt bietet für aktive und erfahrene Akteure derzeit seltene Gelegenheiten, Werte zu schaffen, die in einem boomenden Markt nicht zu finden wären. Value-Add-Strategien sind jedoch anspruchsvoll und erfordern eine tiefgehende Prüfung der Managementqualität und des jeweiligen Konzepts. Sie richten sich an Anleger, die bereit sind, ein kalkuliertes unternehmerisches Risiko für die Chance auf überdurchschnittliche Erträge zu tragen.
Ihre FIN-Redaktion
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