Der Tübinger Asset Manager Verifort Capital hat den ersten Objekteinkauf für seinen Alternativen Investmentfonds »VC Value Add Plus« vermeldet. Das Startinvestment in Mülheim an der Ruhr macht die Strategie greifbar und zeigt das Potenzial, das in der aktuellen Marktphase für Gewerbeimmobilien liegt.
Mit dem Fonds zielen die Manager von Verifort Capital auf die Nutzung aktueller Marktchancen im Bereich “Value Add-Immobilien” ab. Anleger beteiligen sich dabei am antizyklischen Ankauf von “gestressten” Bestands-Gewerbeimmobilien an deutschen B- und C-Standorten, für die Verifort Capital nach eingehender Analyse ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial identifiziert hat.
Nach einer gezielten Sondierungsphase vermeldet der Anbieter nun den ersten Ankauf.
Wir haben mit dem Verifort-Manager, Alexander Klein, gesprochen.
Alexander Klein ist Geschäftsführer bei der Verifort Capital Distribution GmbH. Mit ihm haben wir über die Hintergründe und die Strategie des Deals gesprochen.
Im Interview erhalten Sie Informationen zu folgenden Merkmalen des Mülheim-Deals:
- Günstiger Ankauf: Der Kaufpreis von ca. 415 €/m² für das gesamte Objekt liegt laut dem Grundstücksmarktbericht 2025 (veröffentlicht über BORIS.NRW) sogar unter dem dort ausgewiesenen reinen Grundstückswert von 480 €/m².
- Hohes Potenzial: Die Immobilie weist derzeit lediglich eine Auslastung von nur 37 % auf. Verifort Capital verzeichnet bereits starkes Interesse für die ungenutzten Flächen.
- Klare Strategie: Durch gezielte Investitionen in die Immobilie und aktives Mietmanagement plant das Verifort Capital-Management die Jahreskaltmiete von rund 132.500 € auf ca. 359.000 € auszubauen.
- Konservative Planung: Die kalkulierte Durchschnittsmiete von 8,70 €/m² liegt dabei unter dem von Branchenexperten wie Ruhr Real ermittelten Marktdurchschnitt von 9,75 €/m².
- Typische Risiken: Welche Fallstricke im Value Add-Segment lauern - Einblicke in die Praxis.
Wie Verifort den Mülheim-Deal akquirierte
FIN-Redaktion: Herr Klein, danke, dass Sie sich die Zeit nehmen, unseren Lesern einen näheren Einblick in die wirtschaftlichen Parameter des Mühlheim-Deals und das Value Add-Geschäft zu geben. Fangen wir damit an, wie Sie an das Objekt gekommen sind und was den Ausschlag für den Erwerb gegeben hat.
Alexander Klein: Wir haben die Immobilie von einem der größten Wohnimmobilieneigentümer in Deutschland gekauft. Das Unternehmen hatte das Objekt im Rahmen eines Portfolioankaufs erworben, aber eigentlich kein großes Interesse an Gewerbeimmobilien. Deshalb wurde das Objekt recht stiefmütterlich behandelt und der Verkäufer war dankbar für die Möglichkeit verkaufen zu können. Entsprechend konnten wir hier einen sehr guten Preis erzielen.
Analyse: Kaufpreis im Vergleich zur Fondskalkulation
FIN-Redaktion: Wenn man aktuelle Marktpreise heranzieht, erscheint der Ankaufspreis in Mülheim außerordentlich günstig. Wie würden Sie dieses Ergebnis im Vergleich zu den Annahmen bewerten, die der Fondskalkulation im Prospekt zugrunde liegen?
Alexander Klein: Ganz klar deutlich besser als kalkuliert! Lassen Sie mich das Potenzial unseres Mülheim-Deals wie folgt illustrieren: Würden wir diese Konditionen bei allen Ankäufen erzielen, würde die Gesamtrendite unseres Fonds auf Anlegerebene fast doppelt so hoch liegen, wie die prospektierten 6 % pro Jahr.
Ankaufskonditionen in B- und C-Städten: Das aktuelle Marktumfeld
FIN-Redaktion: Da sind wir schon bei der nächsten Frage: Der Mülheim-Deal setzt die Messlatte hoch. Wie schätzen Sie das aktuelle Marktumfeld ein - handelte es sich um eine einmalige Gelegenheit, oder sehen Sie derzeit strukturell bedingt ein vermehrtes Angebot an vergleichbaren Objekten?
Alexander Klein: Wir befinden uns in einem Markt, wie ich ihn in meiner Historie noch nie erlebt habe. Die Ankaufskonditionen für Gewerbeimmobilien in B- und C-Städten waren noch nie so gut wie heute. Weitere Deals, die wir für den Fonds abschließen können, werden in ihrem Risiko-Rendite-Profil unserem Mülheim-Ankauf ähneln.
Risiken bei Value Add-Projekten und anlegerorientierte Erfolgsbeteiligung
FIN-Redaktion: Das beleuchtet die Chancenseite sehr eindrücklich. Für eine ausgewogene Betrachtung, wie sie unsere Leser erwarten, möchten wir nun auf die andere Seite der Medaille blicken. Können Sie uns aus der Praxis schildern, wo die typischen Fallstricke bei Value-Add-Projekten liegen?
Alexander Klein: Typische Fallstricke bei solchen Projekten liegen vor allem bei der Laufzeit und der Baukostenkalkulation, also dass die Umsetzung von Value-Add- Maßnahmen zu lange dauert oder am Ende zu teuer wird. Wir haben aber den großen Vorteil, dass nur wenige Akteure im Markt so wie wir in B- und C- Städten kaufen. Daher können wir aktuell für unsere Ankäufe auf einen großen Pool an Immobilien zurückgreifen und uns die Objekte mit den geringsten Risiken heraussuchen. Neben den Vorteilen im Ankauf profitieren Anleger bei unserem Fonds von einer anlegerorientierten Erfolgsbeteiligung: Wir als Verifort Capital partizipieren erst dann am Ertrag unseres Fonds, wenn unsere Anleger die von uns prognostizierte Rendite von 6% erhalten haben. Damit sorgen wir für einen maximalen Interessengleichklang.
FIN-Redaktion: Herr Klein, besten Dank für das Gespräch.
Die prospektierten Eckdaten des AIF »VC Value Add Plus«
- Anlagestrategie: Value-Add-Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien (B- und C-Standorte) mit Fokus auf ESG-konforme Value-Add-Maßnahmen (Artikel 8 Fonds).
- Kein reiner Blind-Pool: erster Objekteinkauf in Mülheim an der Ruhr ist erfolgt.
- Rechtsform: Regulierte AIF-Kapitalanlage nach deutschem Recht (KAGB).
- Prognostizierte Laufzeit: 6 Jahre (bis 31.12.2030).
- Erwartete Rückflüsse: Nach Abverkauf der Objekte.
- Erfolgsverteilung: Anleger erhalten ausschüttungsfähige Erträge bis zur Zielrendite von 6,00 % p. a. zu 100 %. Darüber hinausgehende Gewinne werden zu 50 % an die Anleger und zu 50 % an das Management verteilt (Hurdle Rate).
Wichtige Hinweise zur Anlageentscheidung
Für Investoren, die eine Anlage in dem Value Add-Konzept von Verifort Capital prüfen möchten, ist die aufmerksame Lektüre der vollständigen Prospektunterlagen mit einer umfangreichen Beschreibung aller Chancen und Risiken unerlässlich.
Typische Risiken Alternativer Investmentfonds umfassen den möglichen Misserfolg der Investitionsstrategie und im schlimmsten Fall den Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Eine ausführliche Risikoübersicht bieten daher das jeweilige Basisinformationsblatt und die Prospektunterlagen zur aktuellen Emission. Eine Entscheidung für oder gegen eine Investition in Alternative Investmentfonds ist stets in Ruhe und mit größter Sorgfalt vorzunehmen, wie es bei allen Investments gilt.
Das Angebotsspektrum der My Finance Impulse GmbH beschränkt sich auf die Präsentation verfügbarer Angebote. Diese richten sich ausschließlich an Anlegerinnen und Anleger mit entsprechenden Erfahrungen im gewählten Investmentbereich, die ihre Entscheidungen für eine Investition eigenständig treffen können und wollen. Die vollständigen Angebotsunterlagen erhalten Sie jederzeit kostenfrei bei Finance Impulse.
Auszug wesentlicher Risiken - Generelle Risiken von geschlossenen Investmentvermögen (AIF)
Die Beteiligung an einem geschlossenen Investmentvermögen ist ein langfristiges Engagement in Sach- bzw. Unternehmenswerte. Das Ergebnis und der Erfolg der Beteiligung hängen dabei von einer Vielzahl von Faktoren, z.B. von Markteinflüssen ab. Die Art der Investition ist deshalb mit erheblichen Risiken verbunden und eignet sich nur für risikobewusste Anleger. Zudem sollte eine Investition nur im Rahmen einer Beimischung in ein Anlageportfolio erfolgen.
Nachfolgend werden allgemein mit einer Anlage verbundene Risiken aufgeführt, die nicht abschließend sind. Für weitere Informationen zu den Grundlagen, wirtschaftlichen Hintergründen, Chancen und Risiken wird vielmehr auf die Basisinformationen über geschlossene Investmentvermögen, die auf unserer Webseite zum Download zur Verfügung stehen und die Angaben im Verkaufsprospekt verwiesen.
Folgende strukturelle Risiken müssen bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Investmentvermögen in jedem Fall einkalkuliert werden:
- Mangelnde Fungibilität: Für Anteile an geschlossenen Investmentvermögen besteht kein der Wertpapierbörse vergleichbarer Zweitmarkt. Eine vorzeitige Veräußerung über den Zweitmarkt ist zwar grundsätzlich möglich, aber anders als bei Wertpapieren nur sehr eingeschränkt oder gar nicht möglich. Da auch eine vorzeitige Kündigung in der Regel nicht möglich ist, geht der Anleger eine langfristige Bindung ein.
- Totalverlustrisiko: Es besteht das Risiko eines Teil- oder Totalverlustes des eingesetzten Kapitals.
- Fremdfinanzierungsrisiken: Die ohnehin bestehenden Verlustrisiken steigen erheblich, wenn die Beteiligung vom Anleger auf Kredit fremdfinanziert wird. Aufgrund des mit einer Kreditaufnahme verbundenen Hebeleffektes verstärken sich die negativen Auswirkungen einer wirtschaftlich ungünstigen Entwicklung der Beteiligung. Insbesondere von einer Kreditfinanzierung eines AIF ist daher abzuraten.
Eine ausführliche Darstellung der vorgenannten sowie weiteren Risiken sind dem jeweiligen Verkaufsprospekt zu entnehmen, dessen sorgfältige Lektüre unbedingt empfohlen wird. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass weder die My Finance Impulse GmbH (MFI) noch die Apella WertpapierService GmbH, deren gebundene Vermittlerin die MFI ist, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Prospektangaben, die Bonität des Kapitalsuchenden sowie die Plausibilität des Anlagekonzepts überprüft haben.