Einleitung - was Sie in diesem Bericht erwartet
Die Gesellschafterversammlungen der TSO-Investmentgesellschaften (The Simpson Organization) am vergangenen Wochenende (01.11.2025) standen im Zeichen einer herausfordernden Geduldsprobe. In einer Welt, die sich an die neue Zinsrealität gewöhnt, manövriert das TSO-Management um Boyd Simpson die bestehenden Immobilienportfolios besonnen durch ein schwieriges Marktumfeld, während der aktuelle AIF Active Property IV auf potenziell attraktive Investitionsgelegenheiten trifft.
Für Anleger mit frischem Kapital sieht das Management im aktuellen Markt die Chance auf Einstiegspreise, wie es sie lange nicht gegeben hat. Für die Bestandsfonds gilt es in diesem Umfeld auch weiterhin auf Ausschüttungen zu verzichten – eine strategische Entscheidung, die die Bilanzen der Investmentgesellschaften stärken soll.
Aussicht auf Marktbelebung: Für 2026 avisiert der Firmengründer die Aussicht auf die Wiederbelebung des Transaktionsmarktes mit entsprechenden Verkaufserfolgen für die Anleger der Bestandsfonds.
Im Vortrag zur US-Wirtschaftslage zeichnete Boyd Simpson abschließend das Bild eines Landes, das politisch wie ökonomisch auf eine klare Richtung wartet.
Die Strategie der Geduld: Bilanzen stärken statt ausschütten
Das Stimmungsbild der Gesellschafter war in der Alten Oper (Veranstaltungsort in Frankfurt am Main) nach Jahren der schnellen Verkäufe und hohen Auszahlungen durchaus angespannt. Das Management von TSO machte einen besonnenen Eindruck und legt den Fokus seit der Zinswende 2022 konsequent auf den Schutz der Investmentvermögen, durch Substanzstärkung der Bestandsimmobilien.
Statt Liquidität an die Gesellschafter auszuzahlen, wird diese auch in 2025 in zwei Kernbereiche gelenkt: Sondertilgungen zur Reduzierung der Fremdkapitalquoten und werterhöhende Maßnahmen (Value-Add) in den Objekten. Ziel von TSO ist es, die Portfolios für eine Zeit ab 2026 zu positionieren, wenn infolge weiterer Entspannungen an den Zinsmärkten, auch mit der Wiederbelebung der Transaktionsmärkte gerechnet wird. Der Firmengründer erwartet bei den laufenden Gesellschaften in 2026 mit der Wiederaufnahme der erfolgreichen Veräußerungspolitik. Erste Markttestungen laufen bereits.
Boyd Simpson beschrieb den aktuellen Geschäftsplan als „müßig, aufwendig und langsam“, betonte aber, dass die Strategie aufgehe. Für die Anleger, die als unternehmerische Investoren gelten, bedeutet dies, die Rolle als strategischer Partner beizubehalten. Sie tragen die Entscheidung mit, kurzfristige Erträge zugunsten der langfristigen Stabilität und eines soliden Gesamtergebnisses zurückzustellen.
Boyd Simpsons Blick auf die US-Wirtschaft
Im Anschluss an die Gesellschafterversammlungen gab Boyd Simpson einen persönlichen Überblick über die US-Wirtschaftslage. Wir haben die zentralen Aussagen einem Faktencheck mit renommierten Quellen unterzogen.
Das politische Klima: Zerrissen
Simpson beschreibt die USA als tief gespalten. Diese Einschätzung wird durch die Praxis gestützt. Erst Mitte Oktober 2025 demonstrierten landesweit mehrere Millionen Amerikaner gegen die aktuelle Politik – eine der größten Protestwellen der jüngeren Geschichte. Hinzu kommt dass der aktuelle Regierungs-Shutdown bereits jetzt der längste in der US-Geschichte ist (den vorherigen Rekord hielt ebenfalls die Trump-Administration 2018/19).
Wirtschaftliche Eckdaten - oder "Trumpsche Stabilität"
Die von Simpson genannten Wirtschaftsdaten zeichnen ein widersprüchliches Bild, das von externen Quellen bestätigt wird:
- Inflation & Arbeitsmarkt: Die Inflation bleibt "klebrig" und ist seit Jahresbeginn von rund 2,5 % auf zuletzt 3,1 % (Y-o-Y, Stand Okt. 2025, BLS) gestiegen. Der Arbeitsmarkt wirkt mit ca. 4,1 % Arbeitslosigkeit oberflächlich stabil, verdeckt aber Probleme in wichtigen Demografien, wie die von Simpson korrekt genannte hohe Jugendarbeitslosigkeit von über 9 % (Altersgruppe 20-24).
- Zinslandschaft: Positiv zu vermerken ist die Normalisierung der Zinskurve: Langfristige Staatsanleihen rentieren in diesem Jahr wieder höher als kurzfristige. Die Inversion, ein klassisches Rezessionssignal, ist damit vorerst beendet.
- Kreditmarkt: Der Markt ist gespalten. Während Banken, wie die Federal Reserve in ihrer "Senior Loan Officer Opinion Survey" bestätigt, bei der Kreditvergabe restriktiv zu bleiben, füllen private Schulden-Fonds (Private Credit) die Lücke – allerdings zu deutlich höheren Zinsen für Unternehmen.
Der Immobilienfokus: Ein Berg aus Geld wartet
Im US-Immobilienmarkt herrscht eine paradoxe Situation: Während die Transaktionsmärkte stagnieren, wartet eine immense Menge an Kapital auf den Einstieg.
- Das "Trockene Pulver": Simpson bezifferte das "geparkte" Kapital in US-Immobilienfonds auf 238 Mrd. USD. Aktuelle Berichte von Marktforschern wie Preqin stützen diese Zahl und schätzen das uninvestierte Kapital (Dry Powder) für US-Strategien sogar auf rund 245 Mrd. USD.
- Wohnungsmarkt: Der Markt bleibt unter Druck. Daten der National Association of Realtors (NAR) bestätigen Simpsons Analyse: Das benötigte Jahreseinkommen für ein Median-Haus (ca. 118.000 $) klafft weit auseinander mit dem Median-Einkommen (ca. 81.000 $).
- Gewerbeimmobilien: Die Sektoren entwickeln sich höchst unterschiedlich. Der von Simpsons geäußerte, vorsichtige Optimismus in Bezug auf die Leerstands-Entwicklung bei Büroimmobilien (18 % Leerstand, rückläufig) findet sich noch nicht in den Berichten von JLL oder Cushman & Wakefield. Sie sehen den nationalen Leerstand mit über 21 % auf Rekordhoch. Allerdings bestätigen Umfragen (z.B. die von Simpson angeführten KPMG-Umfragen), dass etwa zwei Drittel der Investoren die Lage als "Kauf- oder Halte-Chance" für Top-Objekte sehen.
- Im Gegensatz dazu präsentiert sich der Einzelhandel (Retail) robust. Die Leerstandsquote liegt, wie von Simpson genannt, bei historisch niedrigen 4,9 % (Cushman & Wakefield, Q3 2025). Auch der Self-Storage-Markt stabilisiert sich nach der Korrektur der Vorjahre.
Einig sind sich alle Beobachter in einem Punkt
Ein fast vollständiger Stopp des Neubaus in fast allen Sektoren stützt den Wert der bestehenden, gut gemanagten Objekte – ein Kernpfeiler der TSO-Strategie.
Schlusswort: Die TSO-Versammlung spiegelte die Makrolage wider: Es ist eine Zeit des Abwartens bei bereits investiertem Kapital, der strategischen Neuausrichtung und der Fokussierung auf Fundamentaldaten. Frisches Kapital ist vorhanden, wartet aber auf weitere Signale der Zinsmärkte, die Simpson und auch CBRE für Mitte 2026 erwarten. Boyd Simpson verwies noch einmal darauf, dass der aktuelle TSO Active Property IV dafür konzipiert ist, die aktuelle Marktphase für Neuinvestitionen zu nutzen.
Boyd Simpsons Schlussworte des Wirtschaftsvortrags, unter Verweis auf Erfahrungen aus inzwischen 37 Jahre Unternehmenshistorie, geben der Stimmung im Saal die abschließende Richtung: „Sie dürfen mich gern zitieren: Auch das wird vorbei gehen.“
Ihre FIN-Redaktion
Redaktioneller Hinweis: Dieser Beitrag wurde nach der Erstveröffentlichung inhaltlich überarbeitet und fokussiert (Stand: 18.11.2025).