Einleitung - was Sie in diesem Bericht erwartet
Die Gesellschafterversammlungen der TSO-Investmentgesellschaften (The Simpson Organization) am vergangenen Wochenende (01.11.2025) standen im Zeichen einer herausfordernden Geduldsprobe. In einer Welt, die sich an die neue Zinsrealität gewöhnt, manövriert das TSO-Management um Boyd Simpson die bestehenden Immobilienportfolios besonnen durch ein schwieriges Marktumfeld, während der aktuelle AIF Active Property IV auf potenziell attraktive Investitionsgelegenheiten trifft.
Für Anleger mit frischem Kapital sieht das Management im aktuellen Markt die Chance auf Einstiegspreise, wie es sie lange nicht gegeben hat. Für die Bestandsfonds gilt es in diesem Umfeld auch weiterhin auf Ausschüttungen zu verzichten – eine strategische Entscheidung, die die Bilanzen der Investmentgesellschaften stärken soll. In diesem Zusammenhang wurde auch die Rolle des Verwahrkontos besprochen.
Aussicht auf Marktbelebung: Für 2026 avisiert der Firmengründer die Aussicht auf die Wiederbelebung des Transaktionsmarktes mit entsprechenden Verkaufserfolgen für die Anleger der Bestandsfonds.
Im Vortrag zur US-Wirtschaftslage zeichnete Boyd Simpson abschließend das Bild eines Landes, das politisch wie ökonomisch auf eine klare Richtung wartet.
Die Strategie der Geduld: Bilanzen stärken statt ausschütten
Das Stimmungsbild der Gesellschafter war in der Alten Oper (Veranstaltungsort in Frankfurt am Main) nach Jahren der schnellen Verkäufe und hohen Auszahlungen durchaus angespannt. Das Management von TSO machte einen besonnenen Eindruck und legt den Fokus seit der Zinswende 2022 konsequent auf den Schutz der Investmentvermögen, durch Substanzstärkung der Bestandsimmobilien.
Statt Liquidität an die Gesellschafter auszuzahlen, wird diese auch in 2025 in zwei Kernbereiche gelenkt: Sondertilgungen zur Reduzierung der Fremdkapitalquoten und werterhöhende Maßnahmen (Value-Add) in den Objekten. Ziel von TSO ist es, die Portfolios für eine Zeit ab 2026 zu positionieren, wenn infolge weiterer Entspannungen an den Zinsmärkten, auch mit der Wiederbelebung der Transaktionsmärkte gerechnet wird. Der Firmengründer erwartet bei den laufenden Gesellschaften in 2026 mit der Wiederaufnahme der erfolgreichen Veräußerungspolitik. Erste Markttestungen laufen bereits.
Boyd Simpson beschrieb den aktuellen Geschäftsplan als „müßig, aufwendig und langsam“, betonte aber, dass die Strategie aufgehe. Für die Anleger, die als unternehmerische Investoren gelten, bedeutet dies, die Rolle als strategischer Partner beizubehalten. Sie tragen die Entscheidung mit, kurzfristige Erträge zugunsten der langfristigen Stabilität und eines soliden Gesamtergebnisses zurückzustellen.
Analyse: Das „Verwahrkonto“ – Wenn Festzins auf Unternehmerrisiko trifft
Ein Thema abseits der Tagesordnung sorgte auf den Gesellschafterversammlungen für spürbare Emotionen: die offenen Rückzahlungen der sogenannten „Verwahrkonten“. Anleger hatten TSO hier erhaltene Ausschüttungen auch weiterhin zur Verfügung gestellt, verzinst mit 5 % p.a. und einer Rückforderungsfrist von 60 Tagen. Seit 2024 kam es hier zu einem massiven Abrufwunsch, den TSO auf Grund der Einbindung dieses Kapitals in den Geschäftsbetrieb nicht fristgerecht bedienen konnte und seither sukzessive abarbeitet. Ein Teilnehmer der Versammlung nutzte die Wortmeldung um für Verständnis zu werben, da der Umfang des abgerufenen Kapitals den Ausführungen von Mr. Simpson nach einem "Bankenrun" nahe kam und erhielt für diese Sichtweise ebenso Unterstützung aus dem Gesellschafterkreis, wie kritische Wortmeldung, die zur Vertragstreue mahnten.
Hier offenbart sich ein kritisches Missverständnis, das in der aktuellen Kapitalmarktwelt immer wieder zu beobachten ist:
Ein unternehmerisches Finanzprodukt, das einen festen Zins und eine kurze Verfügungsfrist bietet, ist nicht mit einem einlagengesicherten Festgeld einer Bank vergleichbar.
Die entscheidende Frage ist: Wofür wird das Kapital verwendet?
- Ein deutsches Bank-Festgeld ist eine Einlage. Die Bank parkt das Geld, verleiht es im Rahmen strenger Regularien weiter und das Kapital des Anlegers ist im Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung geschützt. Das Risiko ist minimal.
- Das TSO-„Verwahrkonto“ ist, wie auch von anderen Gesellschaftern in der Versammlung bestätigt wurde, vertraglich als Betriebsmittel (Working Capital) für das Unternehmen ausgestaltet. Das Kapital war nicht geparkt, sondern investiert – z. B. in Projektentwicklungen, Grundstücksankäufe oder zur Überbrückung von Liquiditätslücken in Investmentgesellschaften.
Es handelt sich somit dem Charakter nach um ein unbesichertes, nachrangiges Darlehen an TSO, das einem vollen unternehmerischen Risiko unterliegt. Der Zinssatz von 5 % p. a. ist im Fall des TSO Verwahrkontos die Prämie für dieses Risiko. Die 60-tägige Rückforderungsfrist für dieses Kapital steht, wie bei solchen Instrumenten üblich, unter einem Liquiditätsvorbehalt. Als 2024 ein "Run" auf diese Konten einsetzte, konnte die Liquidität nicht fristgerecht bereitgestellt werden, ohne die Stabilität der damit finanzierten Immobilien-Assets zu gefährden.
Für risikofreie Zinsanlagen mit garantierter Verfügbarkeit ist das einlagengesicherte Tages- oder Festgeld das einzig korrekte Instrument. Unternehmerische Investments, selbst wenn sie zinsähnlich strukturiert sind, bleiben unternehmerisch.
In Bezug auf die noch offenen Rückzahlungen an Anleger, die Verwahrkonto-Guthaben zurückgefordert haben, verwies Boyd Simpson auf die weiterhin regelmäßigen Zinszahlungen und weiterhin fortlaufend zur Auszahlung kommende Guthaben, jeweils soweit es die Liquiditätslage der Gesellschaft zulässt und die Hauptaufgabe von TSO, die Stärkung der anvertrauten Investmentvermögen, erfüllt werden kann.
Abschluss: Boyd Simpsons Blick auf die US-Wirtschaft
Im Anschluss an die Gesellschafterversammlungen gab Boyd Simpson einen persönlichen Überblick über die US-Wirtschaftslage. Wir haben die zentralen Aussagen einem Faktencheck mit renommierten Quellen unterzogen.
Das politische Klima: Zerrissen
Simpson beschreibt die USA als tief gespalten. Diese Einschätzung wird durch die Praxis gestützt. Erst Mitte Oktober 2025 demonstrierten landesweit mehrere Millionen Amerikaner gegen die aktuelle Politik – eine der größten Protestwellen der jüngeren Geschichte. Hinzu kommt dass der aktuelle Regierungs-Shutdown bereits jetzt der längste in der US-Geschichte ist (den vorherigen Rekord hielt ebenfalls die Trump-Administration 2018/19).
Wirtschaftliche Eckdaten - oder "Trumpsche Stabilität"
Die von Simpson genannten Wirtschaftsdaten zeichnen ein widersprüchliches Bild, das von externen Quellen bestätigt wird:
- Inflation & Arbeitsmarkt: Die Inflation bleibt "klebrig" und ist seit Jahresbeginn von rund 2,5 % auf zuletzt 3,1 % (Y-o-Y, Stand Okt. 2025, BLS) gestiegen. Der Arbeitsmarkt wirkt mit ca. 4,1 % Arbeitslosigkeit oberflächlich stabil, verdeckt aber Probleme in wichtigen Demografien, wie die von Simpson korrekt genannte hohe Jugendarbeitslosigkeit von über 9 % (Altersgruppe 20-24).
- Zinslandschaft: Positiv zu vermerken ist die Normalisierung der Zinskurve: Langfristige Staatsanleihen rentieren in diesem Jahr wieder höher als kurzfristige. Die Inversion, ein klassisches Rezessionssignal, ist damit vorerst beendet.
- Kreditmarkt: Der Markt ist gespalten. Während Banken, wie die Federal Reserve in ihrer "Senior Loan Officer Opinion Survey" bestätigt, bei der Kreditvergabe restriktiv zu bleiben, füllen private Schulden-Fonds (Private Credit) die Lücke – allerdings zu deutlich höheren Zinsen für Unternehmen.
Der Immobilienfokus: Ein Berg aus Geld wartet
Im US-Immobilienmarkt herrscht eine paradoxe Situation: Während die Transaktionsmärkte stagnieren, wartet eine immense Menge an Kapital auf den Einstieg.
- Das "Trockene Pulver": Simpson bezifferte das "geparkte" Kapital in US-Immobilienfonds auf 238 Mrd. USD. Aktuelle Berichte von Marktforschern wie Preqin stützen diese Zahl und schätzen das uninvestierte Kapital (Dry Powder) für US-Strategien sogar auf rund 245 Mrd. USD.
- Wohnungsmarkt: Der Markt bleibt unter Druck. Daten der National Association of Realtors (NAR) bestätigen Simpsons Analyse: Das benötigte Jahreseinkommen für ein Median-Haus (ca. 118.000 $) klafft weit auseinander mit dem Median-Einkommen (ca. 81.000 $).
- Gewerbeimmobilien: Die Sektoren entwickeln sich höchst unterschiedlich. Der von Simpsons geäußerte, vorsichtige Optimismus in Bezug auf die Leerstands-Entwicklung bei Büroimmobilien (18 % Leerstand, rückläufig) findet sich noch nicht in den Berichten von JLL oder Cushman & Wakefield. Sie sehen den nationalen Leerstand mit über 21 % auf Rekordhoch. Allerdings bestätigen Umfragen (z.B. die von Simpson angeführten KPMG-Umfragen), dass etwa zwei Drittel der Investoren die Lage als "Kauf- oder Halte-Chance" für Top-Objekte sehen.
- Im Gegensatz dazu präsentiert sich der Einzelhandel (Retail) robust. Die Leerstandsquote liegt, wie von Simpson genannt, bei historisch niedrigen 4,9 % (Cushman & Wakefield, Q3 2025). Auch der Self-Storage-Markt stabilisiert sich nach der Korrektur der Vorjahre.
Einig sind sich alle Beobachter in einem Punkt
Ein fast vollständiger Stopp des Neubaus in fast allen Sektoren stützt den Wert der bestehenden, gut gemanagten Objekte – ein Kernpfeiler der TSO-Strategie.
Schlusswort: Die TSO-Versammlung spiegelte die Makrolage wider: Es ist eine Zeit des Abwartens bei bereits investiertem Kapital, der strategischen Neuausrichtung und der Fokussierung auf Fundamentaldaten. Frisches Kapital ist vorhanden, wartet aber auf weitere Signale der Zinsmärkte, die Simpson und auch CBRE für Mitte 2026 erwarten. Boyd Simpson verwies noch einmal darauf, dass der aktuelle TSO Active Property IV dafür konzipiert ist, die aktuelle Marktphase für Neuinvestitionen zu nutzen.
Boyd Simpsons Schlussworte des Wirtschaftsvortrags, unter Verweis auf Erfahrungen aus inzwischen 37 Jahre Unternehmenshistorie, geben der Stimmung im Saal die abschließende Richtung: „Sie dürfen mich gern zitieren: Auch das wird vorbei gehen.“
Ihre FIN-Redaktion