HL Invest neustädter, Gießen
Mit dem geschlossenen Publikums-AIF „HL Invest neustädter, Gießen“ investieren Anleger bei einer Ertragsprognose von 7,00 % p. a. vor Steuern in das urbane Versorgungszentrum „neustädter“ im Zentrum von Gießen mit circa 60 gewerblichen Mietern.
Worin wird investiert?
Das Investitionsobjekt des AIF "HL Invest neustädter, Gießen" ist ein hybrides Versorgungszentrum (Neustadt 26-28, Gießen), das zwischen 2019 und 2025 für über 40 Mio. Euro umfassend revitalisiert und repositioniert wurde. Der Erwerb erfolgt durch die Fondsgesellschaft mittelbar im Rahmen eines Share Deals.
Die Liegenschaft bietet auf einer Grundstücksgröße von 20.197 Quadratmetern 33.681 m² Mietfläche auf vier oberirdischen Geschossen sowie ein direkt angeschlossenes Parkhaus mit 1.035 Pkw-Stellplätzen. Das Parkhaus stellt (Stand 2025) die größte Parkinfrastruktur im Gießener Stadtzentrum dar.
Das Center sieht sich konzeptionell auf preisbewusste Segmente und Nahversorgung fokussiert, um speziell der geringeren Kaufkraft (Index 83,8) des Standorts gerecht zu werden. Die Frequenzdaten des Objekts dokumentieren eine durchschnittliche wöchentliche Besucherzahl von 104.000 Personen im Jahr 2024. In der unmittelbaren Umgebung befinden sich Bildungseinrichtungen mit rund 5.500 Schülern, die das Besucherpotenzial ergänzen.
Mieterstruktur: Etwa 53 % der Mieteinnahmen entfallen auf Nutzungen wie Parken, Gastronomie, Fitness und Kita - der Rest des circa 60 Mieter umfassenden Mix konzentriert sich vornehmlich auf Güter des täglichen Bedarfs. Zu den Hauptmietern zählen Apcoa (25 %), H&M, tegut, Drogerie Müller, Decathlon und FitX. Eine relevante vertragliche Komponente ist die Indexierung: Stand 2025 waren 96 Prozent der Mieteinnahmen des Centers indexiert oder teil-indexiert. Durch den Wechsel des Parkhausbetreibers (Januar 2026) steigt dieser Wert planmäßig auf 98 Prozent an.
Artikel-8-Klassifizierung (ESG): Die Immobilie ist zum Beispiel im Einklang mit den aktuellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), Allgemeinflächen werden mit Nah-/Fernwärme versorgt; sie verfügt über eine direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, beinhaltet soziale Räume (Kita im Gebäude) und beachtet Vorgaben zur Barrierefreiheit.
Einzahlung: Bei Zeichnung ruft die Fondsgesellschaft zunächst 20 % (zzgl. vereinbartes Agio) von den Anlegern ab. Die restlichen 80 % werden erst auf erneute Anforderung von Hannover Leasing fällig.
Ziel des Investments
Während der geplanten Haltedauer der Immobilie zielt die Beteiligung auf die Erwirtschaftung laufender, indexierter Mieteinnahmen ab, welche zu prognostizierten jährlichen Ausschüttungen von 7,00 % p. a. vor Steuern (Einkunftsart “Vermietung und Verpachtung”) führen sollen.
Bei der Veräußerung partizipieren Anleger an der Wertentwicklung des Versorgungszentrums. Der im Basisszenario kalkulierte Verkaufsfaktor ist mit dem 9,6-fachen der dann erzielten Jahresnettokaltmiete angesetzt (vgl. Ankaufsfaktor 10,4).
Das Laufzeitende der Beteiligung ist voraussichtlich am 31. Dezember 2036 (Verlängerung möglich). Der prognostizierte Veräußerungserlös führt auf Anlegerebene im mittleren Prospektszenario zu einer Schlussausschüttung von ca. 101,5 % vor Steuern bezogen auf das eingesetzte Kommanditkapital (ohne Agio).
Der prognostizierte Gesamtrückfluss beläuft sich damit auf rund 178,5 % vor Steuern.
Hinweis: Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.
Objektbeteiligung durch Hannover Leasing-Verbundunternehmen: Ein strukturelles Merkmal des Fonds ist, dass ca. 10,1 % der Kommanditanteile durch die luxemburgische Verkäufergesellschaft (Ginova HoldCo S.à r.l.), die anteilig zur Unternehmensgruppe der Hannover Leasing (Corestate Capital Holding S.A.) gehört, gehalten werden (sogenannte RETT-Blocker-Struktur zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer).
Aufgabe der Sicherstellung zur ESG-Wettbewerbsfähigkeit: Die KVG stellt durch laufende Nachhaltigkeitsprüfungen sicher, dass das Asset nicht nur den regulatorischen Reporting-Pflichten genügt, sondern auch im Hinblick auf einen späteren Exit an institutionelle Investoren, die rigiden ESG-Mandaten unterliegen, wettbewerbsfähig bleibt.
Markteinschätzung
Die Marktsegmente für Fachmarkt- und urbane Versorgungszentren verzeichnen laut aktuellen Berichten renommierter Analysehäuser wie CBRE, JLL und bulwiengesa eine robuste Entwicklung. Im ersten Quartal 2026 lag das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt bei rund 1,1 Milliarden Euro. Dabei liegt der klare Fokus institutioneller Investoren auf lebensmittelgeankerten Immobilien (Grocery-anchored Real Estate) sowie auf hybriden Nahversorgungszentren.
Standort Gießen: Gießen ist ein Oberzentrum in Mittelhessen mit ca. 93.000 Einwohnern (Stand 2024) und starker studentischer Prägung (ca. 45.000 Studierende). Die außerordentlich hohe Studierendendichte führt dazu, dass Gießen mit einem Durchschnittsalter von 38 Jahren die jüngste Stadt im Bundesland Hessen ist. Das durch die Infrastruktur des “Gießener Rings” (Autobahnen und Bundestraßen) erschlossene Einzugsgebiet der Stadt umfasst rund 454.000 Einwohner.
Wirtschaftlich weist der Standort Gießen spezifische Charakteristika auf. Die soziodemografischen und ökonomischen Daten indizieren eine starke Fokussierung der lokalen Nachfrage auf das preisbewusste Segment und die tägliche Nahversorgung.
Nach der etablierten immobilienwirtschaftlichen Klassifikation (u.a. definiert im Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026, Glossar S. 295) wird Gießen den sogenannten D-Städten zugeordnet. Dies sind kleinere, regional fokussierte Standorte, die jedoch eine hochgradig zentrale Versorgungsfunktion für ihr direktes Umland übernehmen. D-Städte zeichnen sich auf dem Immobilienmarkt typischerweise durch eine geringere Volatilität, ein kleineres Transaktionsvolumen, aber oftmals attraktivere Einstiegsrenditen als A- und B-Städte aus.
Derzeitige Prognose-Daten: Reine klassische Shopping-Center stehen weiterhin unter strukturellem Anpassungsdruck. Die Prognose für dezentrale, hybride Versorgungszentren in D-Städten fällt hingegen positiv aus: Sie bieten aufgrund ihrer essenziellen Rolle für die städtische Infrastruktur (z. B. mit Arztpraxen, Lebensmittel, Kinderbetreuung) Voraussetzungen für einen verlässlichen Cashflow mit. Objekte, die das Einzugsgebiet des Umlandes an sich binden, werden bei professionellem Management (Multi-Tenant-Struktur) langfristig als wertbeständig eingeschätzt, da das Risiko großflächiger Leerstände durch die kleinteilige, diversifizierte Vermietung stark abgefedert wird. Hinweis: Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.
Bewusst. Unternehmerisch. Investieren.
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Kurzzusammenfassung
Anlegerinnen und Anleger, die sich für eine Investition in Alternative Investmentfonds entscheiden, suchen gezielt unternehmerische Teilhabe an dem gewählten Investmentkonzept.
Sie verstehen die prospektierten Daten keinesfalls als Garantien. Dies gilt insbesondere auch bei der erwarteten Laufzeit und Ertragsprognose. Typische Risiken alternativer Investmentfonds bestehen in Prognoseabweichungen bei der wirtschaftlichen Entwicklung und Laufzeit, dem möglichen Misserfolg der Investitionsstrategie und im schlimmsten Fall dem Totalverlust des eingesetzten Kapitals.
Die Prüfung der ausführlichen Risikoübersicht in den Prospekt- bzw. Angebotsunterlagen ist daher ebenso in Ruhe und mit äußerster Sorgfalt vorzunehmen, wie es bei allen Investments gilt. Bitte beachten Sie dazu auch unsere grundsätzlichen Risikohinweise zu Alternativen Investmentfonds, welche Sie im weiteren Seitenverlauf finden.
Alternative Investmentfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, direkt oder mittelbar in nicht-börsennotierte Unternehmen zu investieren und an deren Entwicklungspotenzialen teilzuhaben. Im Gegensatz zu börsennotierten Fonds wählen Investoren hier gezielt Investitionen aus fokussierten Portfolios oder Strategien zum Aufbau eines solchen (sogenannter Blind Pool, bei dem die genauen Investitionsobjekte noch nicht feststehen), die detailliert in den Verkaufsunterlagen beschrieben werden. Der Investitionszeitraum ist bei diesen Fonds bereits bei der Auflegung prognostiziert und die Anteile sind während der Anlagedauer in der Regel nicht handelbar.
Anleger, die sich für solche alternative Fonds entscheiden, schätzen die Konzentration auf spezifische unternehmerische Beteiligungen und bringen neben ihren hier zum Einsatz kommenden Mitteln genügend Vermögen und Liquidität mit, um das unternehmerische Risiko und die Kapitalbindung zu tragen.
Typische Risiken Alternativer Investmentfonds umfassen den möglichen Misserfolg der Investitionsstrategie und im schlimmsten Fall den Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Eine ausführliche Risikoübersicht bieten daher das jeweilige Basisinformationsblatt und die Prospektunterlagen zur aktuellen Emission. Eine Entscheidung für oder gegen eine Investition in Alternative Investmentfonds ist stets in Ruhe und mit größter Sorgfalt vorzunehmen, wie es bei allen Investments gilt.
Das Angebotsspektrum der My Finance Impulse GmbH beschränkt sich auf die Präsentation verfügbarer Angebote. Diese richten sich ausschließlich an Anlegerinnen und Anleger mit entsprechenden Erfahrungen im gewählten Investmentbereich, die ihre Entscheidungen für eine Investition eigenständig treffen können und wollen. Die vollständigen Angebotsunterlagen erhalten Sie jederzeit kostenfrei bei Finance Impulse.
Auszug wesentlicher Risiken
Generelle Risiken von geschlossenen Investmentvermögen (AIF)
Die Beteiligung an einem geschlossenen Investmentvermögen ist ein langfristiges Engagement in Sach- bzw. Unternehmenswerte. Das Ergebnis und der Erfolg der Beteiligung hängen dabei von einer Vielzahl von Faktoren, z.B. von Markteinflüssen ab. Die Art der Investition ist deshalb mit erheblichen Risiken verbunden und eignet sich nur für risikobewusste Anleger. Zudem sollte eine Investition nur im Rahmen einer Beimischung in ein Anlageportfolio erfolgen.
Nachfolgend werden allgemein mit einer Anlage verbundene Risiken aufgeführt, die nicht abschließend sind. Für weitere Informationen zu den Grundlagen, wirtschaftlichen Hintergründen, Chancen und Risiken wird vielmehr auf die Basisinformationen über geschlossene Investmentvermögen, die auf der Webseite: https://zia-deutschland.de/wp-content/uploads/2021/05/zia_basisinformationen_20201.pdf (externer Link) zum Download zur Verfügung stehen und die Angaben im Verkaufsprospekt verwiesen.
Folgende strukturelle Risiken müssen bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Investmentvermögen in jedem Fall einkalkuliert werden:
- Mangelnde Fungibilität: Für Anteile an geschlossenen Investmentvermögen besteht kein der Wertpapierbörse vergleichbarer Zweitmarkt. Eine vorzeitige Veräußerung über den Zweitmarkt ist zwar grundsätzlich möglich, aber anders als bei Wertpapieren nur sehr eingeschränkt oder gar nicht möglich. Da auch eine vorzeitige Kündigung in der Regel nicht möglich ist, geht der Anleger eine langfristige Bindung ein.
- Totalverlustrisiko: Es besteht das Risiko eines Teil- oder Totalverlustes des eingesetzten Kapitals.
- Fremdfinanzierungsrisiken: Die ohnehin bestehenden Verlustrisiken steigen erheblich, wenn die Beteiligung vom Anleger auf Kredit fremdfinanziert wird. Aufgrund des mit einer Kreditaufnahme verbundenen Hebeleffektes verstärken sich die negativen Auswirkungen einer wirtschaftlich ungünstigen Entwicklung der Beteiligung. Insbesondere von einer Kreditfinanzierung eines AIF ist daher abzuraten.
Eine ausführliche Darstellung der vorgenannten sowie weiteren Risiken sind dem jeweiligen Verkaufsprospekt zu entnehmen, dessen sorgfältige Lektüre unbedingt empfohlen wird. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass weder die My Finance Impulse GmbH (MFI) noch die Apella WertpapierService GmbH, deren gebundene Vermittlerin die MFI ist, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Prospektangaben, die Bonität des Kapitalsuchenden sowie die Plausibilität des Anlagekonzepts überprüft haben.